财讯传媒副总裁。《Voyage新旅行》、《首航假期》、《Time Out北京》执行出品人。拥有媒体行业十余年从业经历，曾是开普敦第一位华人记者，致力于传统媒体转型探索，对媒体行业发展、时事热点走向、生活方式领域具有敏锐的嗅觉和资深的观察。

对话嘉宾 / 红建军

中国商业联合会创新分会执行会长。1992年进入零售业，先后服务北京赛特购物中心、世都百货、家和超市、中友百货（现汉光百货）、华润万家、海航商业，大钟寺商业等企业，历任导购、领班、主管、经理、买手、总助、副总、总经理等职务。2004年参加筹建中国第一个商业地产街区项目，北京“蓝色港湾”的开发建设和开业筹备工作，任职商业总经理。2016年7月出任“中国商业联合会商业创新分会”执行会长，专注研究并探索商业地产领域的商业创新跨界实践，在城市综合体开发与运营、业态与业种组合、商业品牌塑造等方面积累了深厚的市场经验。现为“中国城市商业网点建设管理联合会”资产评估工作委员会委员。 

欧文：这段时间北京商业圈的头条莫过于经营了27年的京城老牌高端商场赛特传出即将关门歇业的消息，做为老赛特人，和我们聊聊当年的赛特，分享下您对此事的看法。 

红建军：1992年，北京赛特购物中心开业，提出了“传播现代消费文化，引领时尚消费潮流”的Slogen，标志着中国的现代零售业进入了一个崭新的阶段。记得当时由《经济日报》发起过一场“赛特价格离谱不离谱”的大讨论。坦率地说，当年赛特的很多商品价格，确实贵得让人无法接受，但那时商品供应远不如现在这么丰富，是纯粹的卖方市场。赛特把国外好品牌和产品引到中国，让消费者大开眼界并通过服务让消费者体验到了上帝的感觉，在当时是一次革命性的消费升级。

那时的北京有王府井百货、西单商场、隆福寺、东安市场四大商场，基本还是柜台式销售，商品与顾客之间隔着柜台，柜台后面是售货员，顾客想买什么商品需要售货员拿给你，售货员心里还得琢磨你到底买不买，死盯着你生怕你把商品弄坏了。赛特第一次实现在大型购物中心进行开放式销售，无论什么商品你都可以自己拿来看看、试试，感受、体验，买不买无所谓，给消费者带来充分的体验和选择空间。售货员的角色转换成导购员，为顾客介绍商品和管理商品，同时提供收银、送货、电话预约、叫车等一系列服务，现在所提倡的让消费者增强体验感，在20多年前我们已经开始在向日本人学习了。 赛特的出现，无疑是当时中国零售业的一次创举，用现在的话说是一种“新零售”出现，通过与日本八佰伴百货合作，引进当时先进的经营思想、商品结构、服务模式对赛特进行运营管理并积累了经验，那时叫“输出管理”，其实就是现在业内经常提到的“轻资产”运营。

当时八佰伴在中国“输出管理”取得了成功，也成就了赛特20年的辉煌。 说到赛特闭店，从个人感情上来说确实有几分难舍，毕竟那是培养和锻炼我职业生涯的摇篮，作为一个商业时代的亲历者和见证者，那是我和过去的同事们一同付出和奋斗的结晶，也是我心中的一座丰碑。回想赛特开业时的情景，一切就像在昨天。但时代在前进，科技在发展，行业在进步，旧的东西被淘汰一定是有更好的东西出现了，从这个角度看并不意外更感欣慰。前几天，我们一群老员工去赛特瞻仰了一番，昔日的繁华和喧嚣已然散尽一片凋敝，宣告着一个旧商业时代的落幕，也预示一个新商业时代开启。所以从商业发展的角度来看，无论如何，赛特在中国现代零售业起到了奠基石和铺路石的作用。

欧文：在您近30年的商场购物中心的从业履历中，筹备中国第一家“Lifestyle Shopping Park”（中文：开放式商业街区）蓝色港湾SOLANA的经历想必是很特别的，当时您个人是怎么理解“lifestyle”这个词？蓝港开业后，当时的消费者认同这个概念吗？

红建军： 的确是很独特的一段经历，也是对我当时10多年商业积累的一次检阅。15年前，北京的购物中心还是萌芽阶段，大家都摸着石头过河，连我自己都不知道什么叫购物中心，业界可参考的案例也很少，那时我们的对标项目是上海新天地。但是我们力求专业，图纸是美国捷得设计的，商业规划是我们通过到国外考察，回来消化后自己做的，当时就遵循了一个lifestyle的原则。但当时大家并不理解lifestyle，招商时我们得不厌其烦地跟大家解释：我们的规划是把蓝色港湾要做成北京国贸的后花园，所有的商务在国贸，生活起居都可以在这里面解决。现在来看，新型的零售、购物中心……实际上都在倡导一种生活方式。

作为在国内较早定位倡导生活方式的街区商业项目，通过引进国内外优秀品牌，奠定了蓝色港湾lifestyle的基础。蓝港的开业，激发了国内一批消费者的消费热情，那时90年代初出国的那一批海归，已经陆续回国了，他们在欧美已经体验过lifestyle的生活方式，回国后看到原来北京也有这种在欧美才能看到的商业项目，感到欢欣鼓舞并积极响应。所以开业一年左右以后，就实现了爆发式的增长，蓝港当时通过不断在创新，在中国商业地产里面起到了引领作用是不争的事实。

欧文：从当年的百货、购物中心、开放式街区，到如今的商业，多元创新场景探索逐渐成了一线城市新开商业项目追求的主流，您眼里的好项目长什么样子？ 

红建军： 中国好的购物中心有很多，不一定都在省会级的城市。目前中国在3万平米以上的购物中心大约是6000多家，里面大概有10%都是好项目，他们除了业态丰富，人流客流旺盛，销售额大以外，还有独特的地方，比如地理位置优越、品牌更新速度快、完善的设备设施、管理模式先进，这些都增强了顾客的体验感。这些事说说容易，做起来还挺不容易的。除去那10%赚得盆满钵满的，剩下的日子该怎么过呢？在国外，我们已经看到很多无序发展的购物中心，开业三五年之后就沦为了建筑垃圾，这是可悲的。在中国这种现象也比比皆是，无论是从资本层面，还是从运营层面，都不是好的项目，不知道该怎么解决。

欧文：如果说文创街区、美食酒吧街、IP形象展等创新形态是体验式商业的形，如今的购物中心则迈向了探索体验之“魂”的阶段。去年，曾在上海K11艺术购物中心及北京中粮广场改造项目赢得全球盛誉的Kokaistudios，操刀了上海世茂广场歌剧院式的改造，一度刷爆朋友圈。做为中国商业联合会商业创新分会的掌门人，您怎么看商业地产中的创新？颠覆是创新的必须条件吗？

红建军： 我认为在北京，侨福芳草地应该是在艺术与商业结合创新，建筑设计乃至环保上面都做得很好的案例。无论做购物中心、商业地产、开放式街区还是做文旅地产，这一切都是围绕着商业来开展的，目的是吸引更多的消费者到自己的项目上去。那如何做好消费者的功夫，现在看来，做好人、货、场，这三方面的深化是非常必要的。说到创新，尤其是商业创新，它要从跨界到融合，一直到最后的颠覆，应该是一个循序渐进的过程。

当然并不是每一个创新道路上探索的企业都能够走向成功，成功的只是少数。但是创新这个事情，可以起到一种探索、怀疑、引领的作用，我觉得就足够了。在构建商业中心场景化方面，大家过去所做的，是强调业态复合度。比如过去有零售店铺，有超市，有餐饮等等，现在更加丰富了，比如把主题乐园搬到购物中心。目的就是吸引更多的人，让顾客感觉到消费便利和真正实现了休闲。总之，创新是渐进的，并不意味着一定要颠覆。真正实现了创新的项目是在你不知不觉中，就得到了改变和升级的。 

欧文：从企业到协会，您现今工作侧重较之前最大的不同是什么？

红建军：在我看来行业协会这是一个B2B的业务。过去做企业，尤其是做一个好的商业项目，当你知名度提高了，影响力扩大了，很多优秀品牌自然会来找你。但是现在做协会截然不同，你要学会倾听，了解企业的需求，为企业做好服务。你必须有来自行业的经验，在和别人交流的时候，你要有行业人士交流的语境和气场，你要说对方听得懂的语言，才能更好的把优秀的企业和品牌团结在你的协会周围，说到底协会起到的是桥梁和纽带作用。做企业更多的是追求经济利益，而现在做协会要求的是做好服务，取得更好的社会效益，增加协会的影响力，切实为企业办更多的事情，不能把协会做成一个盈利工具。尤其是现在我从事的是商业创新的协会，那就意味着跨界。那么这样更多的不同领域、不同行业的企业或者品牌聚合到这个创新的协会里面，就会对未来的工作能够起到事半功倍的作用。才能真正起到桥梁和纽带作用，让更多的会员企业接受你，碰撞出创新的火花。 

欧文：请您从行业协会的角度聊聊中国商业发展的现状和未来，以及行业协会在市场上应该发挥怎样的作用？

红建军：商业在未来的界限可能会越来越模糊。 十年前，大家在预见中国未来商业的走向时，提出的是商业加互联网。今天我觉得未来各行各业最明显的特征就是跨界和融合，所有的传统行业随着科技进步，界限会越来越弱。过去说商业地产，实际是地产借着商业在做自己资产增值的工作。那现在电商，他是互联网公司还是商业公司？实际上在我看来，互联网公司也是利用商业往前走。无论是地产还是互联网，都是在利用商业做自己的事情，这个就是一个跨界融合，也就是一个创新的结果。过去的十年发展过程中，随着互联网的发达，无人、共享经济的应用概念层出不穷，迅速火爆又很快衰落，恰恰证明了创新充满了太多的不确定性。所以这是一个创新变革的时代，对于未来商业如何发展，一切皆有可能。

欧文：“第十九届亚太零售商大会”将于今年九月在重庆举办，中国商业联合会做为主办方之一，请您介绍一下该活动及筹备情况。另外，大会期间除了行业论坛和展会外，是否有普通观众可以参与的环节？

红建军：亚太零售商协会联盟和中国商业联合会共同主办的第19届亚太零售商大会暨国际消费品博览会将于今年9月在重庆举办，这将是一次关于零售与商业地产方面的国际盛会。本次会议以新动能、新消费、新零售为主题，汇集了来自日本、韩国、菲律宾、马来西亚、新加坡、印度尼西亚等29个亚太国家和地区的商业地产以及零售上下游产业的各个方面的商业同仁，目前已经达到了2500人的注册规模。这是一次国家级的会议，将有国家领导人前来致开幕词，有工商界的知名人士进行主题演讲，同时，各国代表团会组织与中国的同行进行交流。本次会议主要是面向专业观众，同时，欢迎广大对零售行业有兴趣的人士注册参会。亚太零售商协会联盟成立于1989年，旨在推动亚太地区商业合作，促进地区零售业发展，1998年中国商业联合会作为中国的唯一代表加入该联盟，在2005年中国已经承办过一届亚太零售商大会，2019年第19届亚太零售商大会，由亚太零售商协会联盟协会和中国商业联合会共同主办。

欧文：做为业内绝对的资深人士，想必您有参观过很多海外的商业项目，您对最受中国出境游客青睐的奥特莱斯这种商业形式怎么看？未来中国游客出境还会一如既往的买买买吗？

红建军：奥特莱斯这种业态是舶来品，有工厂店、仓库店的意思，确实能买到便宜货。但过去中国人去国外，不仅仅是奥特莱斯，在常规商店也会买买买。而且因为国内食品安全卫生的问题，大家对中国的产品信心不足，去海外购买，也是一种自然的现象。但随着现在商业的不断发展，消费者也在不断的成熟，我觉得中国人到海外去扫货的现象慢慢的会越来越少，因为在中国，随着经济的发展，商品供应的极大丰富，消费者所能购买到的商品比比皆是，而不需要到海外去，海外扫货、囤货的时代终究会过去。

欧文：“远方不远，未来已来“，您认为移动互联网、人工智能等前沿科技未来会不断重新定义商业吗？ 

红建军：一定会是这样的。随着科技的发达，互联网、人工智能、大数据、云计算等科技手段都会重新定义商业，让商业成为一种内容，一种附属，我觉得这是一个未来的趋势。随着科技进步，各行各业的界限会越来越模糊，各行各业都会用到科技手段去满足人们不同的消费需求和商业需求，这最终是满足一种生活需求和便捷。以人为本的商业将通过科技手段被重新定义，这种概念在现阶段让人对未来充满想象。欧文：用一句话概述下商业项目和人的关系。红建军：做好商业项目要以人为本，一切商业都是为人服务，增强人性化、体验感，这是好商业的根本。